Le tarif de la gestion locative véhicule beaucoup d’idées reçues. Nombreux sont les propriétaires qui préfèrent gérer seul pour faire une économie.
En réalité, c’est globalement le métier d’administrateur de biens qui est mal perçu par les propriétaires et locataires. D’ailleurs savez vous que cette activité d’administration de biens recouvre à la fois : gestion locative et syndic ? Dans les faits, on parle de régisseur à Lyon et de cabinet à Paris.
Donc cette vieille profession manque parfois de pédagogie pour ses clients. Raison pour laquelle de nombreux acteurs 2.0 viennent bousculer la profession. Parfois, cette disruption repose uniquement sur un tarif de gestion locative à bas coût. Par conséquent, cela mérite le débat et d’analyser : le digital permet-il de faire baisser les coûts de gestion ?
Chez Appart & Sens nous avons tâtonné avant de trouver la bonne tournure pour expliquer comment fonctionne nos tarifs de gestion locative. Au final, c’est notre comité de gouvernance démocratique qui a validé nos tarifs. Car, nous les avons associés à nos réflexions en mode le « juste prix ». A l’instar de C’est qui le Patron ?
Idée reçue n° 1 : le tarif de la gestion locative manque de transparence
Est il réglementé ? Oui et non ! Oui, parce que les honoraires de gestion locative sont libres. Et, en même temps non; car ils sont aussi réglementés. On vous explique.
En premier lieu, analysez les honoraires de gestion. Ceux-ci doivent apparaître détaillés sur la vitrine, le site internet et le mandat de gestion.
1- les honoraires de gestion courante : un tarif librement fixé
Ces honoraires sont généralement entre 6% et 10% HT. En effet, c’est le tarif pratiqué par des professionnels de la gestion locative qui s’occupent de toute la gestion locative : administrative, comptable et technique. Et c’est là où le bât blesse si vous n’êtes pas attentif à la prestation.
Le mandat de gestion va tout vous indiquer. Si vous souhaitez une gestion locative de qualité, il est nécessaire de prendre le pack complet intégrant :
- gestion locative comptable : cette prestation implique le suivi des encaissements des loyers, des aides aux logements, règlement des fournisseurs, des appels de fonds du syndic. Vous disposez d’acompte mensuel et de compte rendu de gestion trimestriel, de l’aide à la déclaration des revenus fonciers.
- gestion locative administrative : il s’agit du lien avec le syndic pour les assemblées générales de copropriété, du suivi des dégâts des eaux avec un soutien pour les locataires pour remplir l’attestation, etc.
- gestion technique : votre gestionnaire locatif apporte un conseil et coordonne les petits et gros travaux. Comme il travaille au quotidien avec des artisans locaux avec qui il a noué des relations de confiance, vous bénéficiez des meilleurs tarifs et d’efficacité.
Saviez-vous qu’il y a deux manières d’appliquer les honoraires ? Sur le quittancé ou l’encaissé ? Dans le premier cas l’agence vous applique des honoraires sur le loyer et les charges, même si le locataire ne paie pas. Dans le deuxième cas, le gestionnaire vous applique ses honoraires sur les sommes qu’il a effectivement encaissées. En d’autres termes, tant que le locataire n’est pas à jour, il n’est pas rémunéré.
2- les honoraires réglementés de mise en location et d’état des lieux
L’administration de biens est une profession réglementée. En effet, cette réglementation est nécessaire, car l’agence gère « pour le compte du propriétaire« . Titulaire de la carte professionnelle, il se doit d’avoir une expertise et de se former régulièrement. Tous les 3 ans, le porteur de carte doit représenter son dossier auprès de la CCI pour obtenir sa carte.
En outre, cette profession a réglementé au fil du temps ses honoraires. Et oui certains ont abusé. Raison pour laquelle, la loi ALUR, et son décret de 2014, encadre les frais de mise en location et d’états des lieux. Ainsi la loi fixe un montant maximum payé par le locataire. Afin de le protéger, il ne doit pas payer plus que le propriétaire. En bref, chacun paie le même tarif sous réserve de ne pas payer plus que le montant maximum prévu réglementairement. Si vous souhaitez en savoir plus voici un simulateur. Néanmoins, en syntèse retenez :
- En zone très tendue, comme à Paris, c’est 12 €TTC/m2 + 3 €TTC/m2 pour chaque partie : soit pour propriétaire et pour le locataire
- Dans les zones tendues, comme à Lyon et Marseille c’est 10 €TTC/m2 + 3 €TTC/m2 pour chaque partie
- Pour les autres zones c’est 8 €/m2 pour chaque partie
Zoom sur la mise en location : en quoi consiste la mission de l’agence ?
Vous trouvez que ce montant est un frein à la mise en gestion par un professionnel ? Tentez de faire la mise en location vous même pour économiser ?
Pourtant, ce montant se justifie car la mise en location implique de bien connaître à la fois son marché locatif et le bien. En effet, le professionnel va savoir, comme dans une vente, présenter le bien. En outre, il va passer du temps pour étudier les dossiers des locataires. Et c’est un métier ! Il sait conserver une objectivité dans l’analyse des situations. Rôdé au quotidien, il vous fait gagner du temps et surtout vous rassure.
Pour finir, ces honoraires intègrent le temps de la visite, répondre aux questions du locataires et créer du lien. Et, ce temps nécessite une juste rémunération : le service location soigne les dossiers avant de vous les présenter.
On peut envisager de digitaliser une partie de cette activité. En effet récupérer les pièces obligatoires peut être délégué. Néanmoins rien ne remplacera l’analyse humaine pour détecter une histoire de vie derrière la demande locative.
Idée reçue n° 2 : les honoraires de gestion locative c’est trop cher !
Le tarif de gestion locative vous semble trop onéreux ? Vous pouvez tout à fait gérer seul votre patrimoine. Néanmoins, la densification législative n’est pas de votre côté. Sauf à vous tenir informé très régulièrement de la réglementation, il est fort à parier que vous aurez sans doute oublié des éléments essentiels : la dernière mouture du bail, les diagnostics techniques, le bon calcul de la provision pour charges et son rythme de régularisation, le juste positionnement du loyer, la bonne rédaction de l’annonce..
Raison pour laquelle, les professionnels ont ces obligations de formation en continue. Choisissez un professionnel affilié à un syndicat : c’est un gage de sérieux. L’administrateur de biens bénéficie d’un service juridique qui lui garantie d’être à la pointe et lui délivre une veille régulière.
Saviez-vous que les honoraires de gestion sont déductibles des impôts ?
Les frais de gestion locative, de mise en location et d’état des lieux sont déductibles de vos revenus fonciers. Bien souvent oublié par les propriétaires, cela change le regard que l’on porte sur le montant total de la prestation.
En effet, l’ensemble des frais de d’administration et de gérance est déductible de vos revenus fonciers. Cela vient donc impacter votre impôt en confiant la gestion à un professionnel.
Or, quand vous regardez le temps économisé le coût est véritablement avantageux. Prenons l’exemple d’un appartement avec un loyer de 600 € + 50 € de charges. Si le tarif de gestion locative, ou plus précisément les honoraires de gestion sont de 7%TTC c’est 45,50 € de frais de gestion mensuelle avant déduction imposable pour vous assurer la tranquillité d’esprit. Rapporté au coût horaire, il est donc plus économique de passer par un professionnel que de gérer soit même.
Idée reçue n° 3 : pourquoi payer une agence à 7% quand certains propose moins de 5% ?
Comme nous l’indiquions en introduction, vous pouvez passer par les services d’un professionnel de la gestion locative traditionnel ou nouvelle génération. Ce sont des approches qui répondent à un besoin différent.
Avec un professionnel ancienne génération, vous avez l’assurance d’une équipe experte et d’outils de gestion très professionnels. La plupart des administrateurs de biens sont syndiqués. Vous avez l’assurance de la connaissance parfaite de la réglementation et d’outils de gestion solides.
Si vous optez pour un agence nouvelle génération, vous gagnez en rapidité avec le digital. Néanmoins, certaines prestations ne sont pas proposées. Et tant mieux si cela vous convient ! Cette solution est séduisante lorsque vous ne souhaitez pas être en lien avec votre locataire, et acceptez que l’agence ne le soit pas non plus. Car en effet, si le tout digital permet d’accélérer et de gagner par conséquent de l’argent, est-ce une vision durable de la gestion ? Par ailleurs, ces agences ne disposent pas toutes d’un logiciel assurant une gestion locative comptable.
Raison pour laquelle chez Appart & Sens on capitalise sur les meilleurs pratiques de chacun : l’expertise métier et l’agilité du digital. Cependant, nous refusons de proposer une solution low-cost. Ce serait perdre en qualité. Nous sommes des militants du lien humain.
Convaincus que l’on peut à la fois digitaliser ce qui doit l’être comme la signature des mandats, baux et des quittances, nous sommes également certains que garantir le lien humain par la rencontre est une véritable richesse. En investissant du temps, on vous en fait gagner dans la durée.
La qualité des rapports locatifs cela n’a pas de prix !
Vous êtes convaincus que la qualité du travail nécessite une juste rémunération ?
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