Location Pinel : allier investissement, défiscalisation et démarche responsable.
Depuis 2014, c’est l’un des dispositifs de défiscalisation chouchou des investisseurs qui veulent éviter de payer trop d’impôt. Décrié par la cour des comptes, il est pourtant un véritable levier pour produire du logement dans le neuf. La France manque cruellement de logements. Il faudrait produire un total de 400 000 logements. Or, les bailleurs sociaux ne peuvent produire à eux seuls tous ls logements nécessaires. Raison pour laquelle il est nécessaire de proposer des dispositifs incitatifs.
La location Pinel a un côté très vertueux dans le sens où les loyers sont nécessairement des loyers raisonnables.
Investir responsable avec la loi Pinel : bien choisir sa zone
Fini les investissements à l’aveugle où l’on achète sur plan, sans connaître le secteur, ni même se déplacer. Investir dans l’immobilier en 2023 avec du sens, c’est au final être un bailleur impliqué pour une location durable. Mieux vaut connaitre ce secteur ou avoir identifié qu’il se situe en zone tendue.
Raison pour laquelle le législateur a créé une classification entre plusieurs zones que vous pouvez retrouver ici. Seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles à la location Pinel.
Location Pinel : comment calculer le loyer
Le loyer Pinel se calcul sur la base d’€/m2 avec un coefficient.
En premier lieu, référez vous au plafond imposé dans la zone concernée.
Puis, vous passez donc au calcul de la surface utile de votre bien . Cette dernière comprend à la fois la superficie habitable de votre appartement et 50 % des annexes. Par annexe, il faut donc comprendre les balcons, les terrasses, les caves, les combles aménageables et non aménageables, les loggias, les vérandas. Car toutes ces dépendances entrent dans le calcul du loyer. Néanmoins, la superficie des annexes qui entre dans l’estimation ne peut dépasser 9 m².
En troisième lieu, vous calculez alors le coefficient multiplicateur grâce à la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement.
Pour finir, le calcul du loyer Pinel résulte de la formule suivante :
Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.
Pinel + : l’évolution pour 2023
Les avantages des investissements locatifs en Pinel sont réduits depuis le 1er janvier 2023. Néanmoins, il est possible de les maintenir en respectant les critères du dispositif Pinel +.
En premier lieu, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur la Réglementation environnementale – RE 2020. Celle-ci devant entrer en vigueur en 2025.
Il doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis.
- une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5
- l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5
- deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus
Il est néanmoins prévu des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction.
En dernier lieu, les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostique énergétique de classe A.
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