L’estimation locative une pierre angulaire de votre investissement – Vous venez ou allez faire l’acquisition d’un bien immobilier en tant qu’investisseur ? Vous vous interrogez sur les bonnes pratiques pour l’estimation locative ?
Vient le temps crucial du choix du montant du loyer. Car, si le prix de votre acquisition dépend du marché; celui du loyer est réglementé.
L’Anil vous propose cet outil pour analyser votre investissement. Vous êtes propriétaire bailleur et vous vous interrogez sur le loyer que vous pourriez appliquer au départ du locataire actuel ? Appart & Sens vous accompagne.
Comment estimer mon loyer ?
Par principe la fixation du loyer est libre : le propriétaire bailleur détermine lui-même son loyer en fonction de l’offre et de la demande de logements. Néanmoins, vous devez en connaître les exceptions.
Voici les 5 bonnes pratiques pour une estimation locative efficace.
1- Disposez d’une vision objective sur la localisation et les besoins locatifs : la ville, le quartier, voire même la rue sont à étudier pour connaître le prix au m2. Consultez les annonces correspondant à votre bien ! En parallèle, utilisez les observatoires des loyers avec de précieux exemples. Surtout si vous ne connaissez pas très bien la commune.
2- Tenez compte de la surface et la typologie de votre logement. En effet, un T4 se loue plus cher qu’un T3 d’une même surface.
3- Déterminez ensuite la nature de votre bail. Vous optez pour du meublé ou loué nu ? En principe, votre loyer est plus haut. En effet, cette pratique compense la mise à disposition et l’usure des meubles et des équipements. Néanmoins, avec la crise sanitaire, le » marché du meublé » s’est bousculé. En bref, opter pour du meublé afin de louer plus cher n’est plus gagnant !
4- Quel est l’état général de votre logement ? Votre logement ancien, non rénové, se louera moins cher qu’un logement neuf ou rénové. Et oui, un simple coup de peinture n’est pas une remise à neuf !
5- Enfin, tenez compte de tous les éléments qui influent fortement le montant du loyer : étage, ascenseur, espace vert, terrasse, gardien, parking, etc.
En conclusion, consultez les annonces de biens à louer dans le même secteur et ayant des caractéristiques similaires. Et surtout, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour fixer un loyer juste et cohérent.
Les erreurs à éviter pour l’estimation locative
- S’emballer avec un loyer surestimé
Face à une pénurie de logements en zone tendue, vous êtes tenté de fixer un loyer haut ? Pourtant, ce raisonnement est contre-productif. En effet, un loyer dopé entraîne impayés, rotation et donc des frais et des périodes de vacances locative.
- S’affranchir de la réglementation sur les loyers encadrés
Votre estimation locative doit respecter la réglementation sur les loyers encadrés. Car, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas fixer un loyer supérieur à un montant maximum. Néanmoins, cela ne s’applique que dans les communes situées en zone tendue. Dans certaines de ces communes, des règles encore plus strictes s’appliquent. C’est le cas des villes de Paris et Plaine commune, Lille, Hellemmes, Lomme, et Lyon et Villeurbanne.
Vous voulez savoir si votre logement est en zone tendue ? Utilisez ce simulateur d’estimation locative.
2. Méconnaître la réglementation à la relocation en zone tendue
Lors de la relocation de votre bien situé en zone tendue, son loyer est encadré. En effet, vous ne pouvez librement augmenter le loyer suite au départ du locataire.
Votre loyer est sous-évalué ? Et bien, vous pouvez l’augmenter, au renouvellement du bail. Pour cela, le logement doit respecter un critère de performance énergétique et le propriétaire doit respecter une procédure spécifique.
Vous pouvez augmenter le loyer, si votre logement respecte les critères suivants :
- La performance énergétique, c’est à dire la consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh/m2/an. Pour cela, un diagnostic de performance énergétique de moins de 4 ans doit en attester.
- La sous-évaluation du loyer s’estime par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
En premier lieu, les logements sont situés dans le même groupe d’immeubles, et bien entendu la même zone géographique.
Par ailleurs, si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, vous devez identifier au moins 6 loyers. Dans les autres zones géographiques, vous devez identifier au moins 3 loyers.
Pour finir au moins 2/3 de vos références doivent correspondre à des locations sans changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Voilà, vous disposez de toutes les clés pour une estimation locative efficace et durable.
Dans le doute, n’hésitez pas à solliciter un professionnel de la location qui saura parfaitement vous conseiller au-delà de l’estimation du prix.
Chez Appart & Sens on vous conseille sur le juste positionnement du loyer afin de vous garantir une location sereine. Vous pouvez si vous le souhaitez aller positionner un loyer raisonnable.
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