Comment fixer un loyer ? Si sur le papier vous êtes libre de fixer le loyer que vous souhaitez dans le logement que vous louez, dans la réalité cela se révèle plus complexe.
En effet, plusieurs paramètres rentrent durablement en considération pour répondre à cette question qui vous taraude « Comment fixer un loyer ? «
Loyer dans les grandes agglomérations : mode d’emploi
Dans les grandes agglomérations très tendues, il est nécessaire de faire une étude de marché et de vérifier la réglementation sur les loyers encadrés. Que ce soit à Paris, Lille ou Lyon et Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux depuis juillet 2022, vous ne pouvez plus louer sans vérifier avec précision quel est le loyer appliqué. D’autres agglomérations vont suivre.
Il est possible de prévoir un complément de loyer, néanmoins il doit pouvoir se justifier. C’est à dire une vue dégagée sur monument historique, terrasse ou jardin etc. Si la qualification est encore libre, nul doute que la jurisprudence va venir la préciser. Une mauvaise exposition de la pièce principale, un DPE F ou G, un vis à vis de moins de 10 m ne permettent pas l’application d’un complément de loyer.
Dans les autres situations, vous pouvez partir sur un loyer libre lors de la toute première mise en location. Néanmoins, il est nécessaire d’être en phase avec le marché.
Qu’en est il des loyers « libres » lors du changement de locataires ?
Dans les 28 agglomérations tendues soit 1.149 villes, le loyer des logements est encadré . Cette mesure permet de freiner la hausse des loyers pour les nouvelles locations et lors des renouvellements de bail.
Concrètement, vous êtes libre de fixer le loyer lors de votre première location. En revanche, en cas de changement de locataire, il ne peut augmenter son loyer. Il doit appliquer au nouveau locataire le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Des exceptions vous permettent d’échapper totalement ou partiellement à l’encadrement. Prenons deux exemples : si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou lorsque votre loyer était manifestement sous-évalué.
Comment fixer un loyer en fonction de la qualité énergétique ?
Depuis la loi climat et résilience de 2021, il est nécessaire de prendre en considération la qualité du diagnostic énergétique pour fixer le loyer. En effet, un diagnostic énergétique en F et G a pour incidence depuis aout 2022, de devoir geler les loyers. Ce n’est pas pour autant qu’il faut positionner le loyer de façon excessive : vous seriez déconnecté avec le marché. En effet, les locataires sont attentifs et ce d’autant plus que le prix de l’énergie est devenu un point sensible dans le budget.
Bien entendu, un appartement récent ou bien réhabilité peut tout à fait être un critère pour positionner le loyer dans la fourchette « haute » et néanmoins raisonnable du marché.
C’est d’ailleurs le conseil que nous donnons pour les biens qui sont mal classés énergétiquement.
Proposer une loyer raisonné : un équilibre gagnant
Notre raison d’être, liée à notre agrément ESUS, a vocation à promouvoir une empreinte durable. En d’autres termes, pour être alignés avec nos valeurs nous préconisons les mêmes recettes que pour l’agriculture raisonnée. Le juste positionnement du loyer, se doit d’être raisonnable.
Pour vous en tant qu’investisseur-propriétaire, et pour le locataire. Le juste loyer doit permettre d’être supportable pour le locataire, tout en vous permettant de rembourser votre crédit. Il n’y a pas de miracle…
Voici notre article sur cette réflexion, qui a fait ses fruits. Grâce à elle et à l’implication de propriétaires engagés et de locataires investis nous sommes depuis 2017 dans une démarche zéro impayé et zéro dégradation.
À la question comment fixer un loyer, nous espérons que vous aurez trouvé toutes les réponses.
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