Propriétaire, qu’est-ce que le dispositif LMNP, location meublée non professionnelle ? Il peut s’appliquer à la location de logement(s) à l’année (typiquement un appartement destiné à un étudiant), à une partie de votre résidence principale (une chambre destinée à un étudiant par exemple), à la location saisonnière, chambres d’hôtes, gîtes ruraux ou encore des chambres dans des résidences avec services. Le bien concerné peut être dans l’ancien ou le neuf.
Le dispositif LMNP du côté des juristes : un cadre réglementaire et un certain niveau de confort
Le principe est le logement loué nu. Néanmoins, votre logement est un meublé, dès que vous mettez les meubles et objets nécessaires au quotidien. Voici, la liste du mobilier obligatoire en location meublée.
Bien entendu, vous pouvez le meubler et rester dans le régime classique de la location dite nue. C’est donc bien vous qui faites le choix de statut fiscal.
Attention, quand on dit meublé, il y a meublé et meublé ! Il ne suffit donc pas de mettre un matelas et du mobilier usagé dont vous ne voudriez pas chez vous. Votre locataire qui souhaite opter pour du meublé doit se sentir chez lui avec un niveau de propreté élevé et d’usage agréable. Le mobilier doit être de bonne qualité et être neutre pour correspondre aux attendus. Rien ne vous empêche de chiner pour apporter une touche personnelle et ne pas reproduire l’ameublement standardisé que l’on retrouve partout. Voici notre guide du logement éco-responsable pour vous orienter.
Avec toutes ces astuces, vous gagnez en sérénité dans la relation avec votre locataire. En plus vous évitez une trop forte rotation. Visez long terme !
Dispositif LMNP et inscription au registre du commerce
Souvent oubliée, cette formalité est pourtant essentielle. Vous devez en effet, vous inscrire au Registre du Commerce. Voici le formulaire P0i à remplir. En principe c’est sous 15 jours afin d’avoir un compte SIRE, si vous n’en aviez pas déjà un.
Apportez une attention particulière à la case 11, concernant le régime fiscal. D’où la nécessité de passer par un comptable pour vous guider aux différentes étapes. Gagnez en sérénité !
Votre meublé est en indivision ? Alors pour vous, il s’agit du formulaire FCMB.
Vous avez oubliez de le remplir ? Si en théorie vous devez faire ces démarches dans les 15 jours suivant le démarrage d’activité, pas de panique ! En pratique plein de bailleurs « oublient » cette étape. Un choix ou un oubli ? 🙂 Non connus auprès des impôts comme loueur LMNP, ils déclarent par défaut, leurs revenus au micro-BIC. Car cet « oubli » exonère de CFE et la CVAE pourtant légalement dues. Pas de souci, avec Appart & Sens on vous le rappelle, notamment lors de la déclaration fiscale annuelle.
Le dispositif LMNP du côté des fiscalistes : une niche pour les investisseurs ?
Le dispositif LMNP, un investissement long terme. Si, vous passez le cap en optant pour ce montage mieux vaut le conserver. Car, la valorisation de votre acquisition se fera au fil des années. Raison pour laquelle ce statut plaît particulièrement aux jeunes investisseurs : la moitié ont une trentaine d’années.
En synthèse, avec le statut LMNP vous devenez propriétaire bailleur en percevant des revenus locatifs non imposés. Cela attire les investisseurs car c’est l’imposition immobilière qui fait fuir. Raison pour laquelle le législateur laisse cette « niche ». Ce que la location nue, traditionnelle permet en partie en intégrant du déficit foncier avec des travaux régulier.
La LMNP concerne la location dont les revenus générés n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an ou 50% de vos revenus globaux par an.
Deux intérêts principaux à retenir à ce stade :
- Amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années, c’est à dire calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage. Vous devez vous faire aider par un comptable.
- Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt.
En outre, vous pouvez récupérer la TVA si vous achetez le bien neuf.
Dispositif LMNP et ses régimes fiscaux
Lorsque vous louez en LMNP, vous avez plusieurs options fiscales. En effet, les revenus générés par votre location sont à déclarer sous le régime micro-BIC ou du réel.
Vous louez régulièrement un logement meublé (chambre d’hôte, locations saisonnières ou gîtes) ? Si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € , vous exercez alors une activité commerciale. Fiscalement vos revenus s’imposent en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Dans le cadre de votre location en meublé non professionnel, si vous déclarez plus de 72 600€ de revenus par an, alors vous devrez obligatoirement passer par le régime de bénéfice réel. Attention il s’agit là d’une décision irrévocable.
Il est donc nécessaire de vous poser, faire vos calculs et bien intégrer cette réflexion patrimoniale. Ce n’est pas, parce que votre cousin le fait que c’est la bonne solution pour vous. Chaque cas est unique et donc s’étudie.
Inconvénients de la location meublée
Tentez ? Alors n’oubliez pas que vous avez des obligations. Elles sont de 3 ordres : administratives, comptables et fiscales. En effet, trop d’investisseurs s’aventurent sans connaître la réglementation. Soyez particulièrement vigilant dans le cadre d’une imposition au régime réel. Un mauvais conseil peut être douloureux !
Vous ne pourrez pas en tant que loueur meublé comptabiliser en charges les investissements en meubles et immeubles. En d’autres terme, et à titre d’exemple les travaux d’extension ne rentreront pas. Cela a donc une incidence en fonction des travaux qui sont prévus ou à prévoir.
LMNP et SCI imposée à l’IR
Le statut du meublé est complexe. Il se renforce dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) familiale, soumise à l’impôt sur le revenu. C’est d’ailleurs souvent le cas des SCI familiales. Louer un bien meublé, même occasionnellement, entraîne automatiquement l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela n’a donc aucun intérêt pour la SCI.
Une exception est pourtant possible. Lorsque la location demeure une activité accessoire, représentant jusqu’à 10% de ses recettes. Dans ce cas, les associés de la SCI demeurent redevables de l’IR. À vos calculettes !
Dispositif LMNP et encadrement des loyers
Vous pensiez que vous pourriez contourner la réglementation sur l’encadrement des loyers ? Celle-ci concerne également les locations meublées à titre de résidence principale. Pour le reste d’autres réglementations s’appliquent que nous ne traiterons pas ici.
C’est dans les villes tendues que le dispositif du meublé est le plus intéressant. Donc veillez à bien prendre connaissance de la réglementation comme à Paris et à Lyon. Elle a tendance, comme vous avez pu vous en apercevoir à s’étendre. Chaque métropole concernée a ses outils pour que vous puissiez vérifier que vous êtes dans les clous. En cas de doute, nous sommes là pour analyser avec vous.
Peut- on être un investisseur en meublé et donné du sens ?
Oui, vous pouvez être investisseur en LMNP et lui donner du sens avec notre gestion locative éthique ! Car, on peut tout à fait respecter la réglementation, disposer de ces avantages fiscaux et donner une teneur responsable à son investissement. Conciliez votre intérêt particulier et l’intérêt général. C’est tout sauf incompatible !
Par exemple, logez en priorité un jeune actif sans garant, un papa solo indépendant. Ensemble, construisons votre projet immobilier sécurisé et à impact.
Vous voulez en savoir plus sur la location meublée ? Lui donner du sens ? Contactez nous pour vous accompagner dans votre réflexion.
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